아야지는 아무나 살 수 있는 게 아닐 텐데.
직접 만들지 않으면 곤란하므로 논밭이나 과수원 등을 매입할 때 주위의 노인들로부터 조언을 받고 있습니다. 옛날에는 경쟁 원칙에 따라 도시민들이 농지를 사들이기가 쉽지 않았습니다. 투기 목적으로 사들이는 것이 아니냐는 아쉬움도 있었습니다.
이제부터는 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
“현재 법률이나 제도가 바뀌고 있기 때문이지만, 경제 발전의 원칙은 있지만, 농촌이 고령화 되어 경작자가 줄어들고 있는 현실을 반영해 도시민의 농지 취득 문턱도 낮아지고 있습니다”
먼저 농지취득자격증명서를 받으세요. 줄여서 ‘농취증’이라고 하는데 등기이전을 신청할 때 꼭 필요한 서류입니다. 토지가 있는 해당 지자체의 면사무소에 가서 농지취득자격증명서를 작성하여 신청하면 발급받을 수 있습니다. 참고로 이 때, 농업경영계획서도 첨부할 필요가 있습니다.
농취증 발급에 3~5일 정도 걸립니다. 하지만담당자가마음만들면당일발급받을수도있는데요,예를들면미리전화를해서외지에서나가면사정을설명해주면편의를봐주기도합니다.
지자체까지 갈 시간이 없다면?
얼마간의 비용을 들여 법무사를 통해 발급받을 수도 있습니다. 법무사를 이용하는 경우, 대략 5만~10만원 정도의 금액 청구가 이보다 낮거나 비쌀 수 있습니다. 보다 손쉽게 약 1천원의 수수료를 내고 온라인으로 발행 가능합니다.
원상복구가 필요한 상황 주의! 증명서 수령과정에서 주의해야 할 점이 있습니다. 자주 발생합니다만, 등기가 농지로 되어 있는데, 실제로 방문해 보면 그렇지 않은 경우입니다. 이때는농취증을받는것이조금어려워집니다.
농취증을 발급받기 전에 지자체 담당자가 현장조사에 참여합니다. 그런데 현장을 농지로 사용하지 않고 있으면 원상 복구를 요구할 것입니다. 그냥 놀 수 있는 땅이라면 원상복구는 어렵지 않을 텐데 무허가 건축물이나 컨테이너가 있으면 난감할 수밖에 없습니다.
이런 경우는 어떻게 할까요?
보통 언제까지 원상복구한다고 약속해야 농담을 해줘요.
하지만!
일단 약속하고 뒷일은 나중에 하고 가볍게 생각해서는 곤란합니다. 약속 기한에 맞춰 실사를 하고 그때까지 복구가 되어 있지 않으면 벌금이 부과되기 때문입니다. 따라서 농지 투자를 계획 중이라면 원상 복구 비용도 매입 비용에 포함해야 합니다.
지자체에 따라서는 원상 복구를 하여 발행한다고 하는 곳도 있는 것입니다. 이렇게 하면 원상복구를 할 때까지 등기이전을 할 수 없습니다. 현재 농지로 사용하지 않는 토지를 매입할 때는 돌다리도 두드리는 기분으로 미리 자치 단체에 상담해야 합니다.
직접 농사를 짓기 어렵겠다 라?증명서를 받으려면 농업 경영 계획서를 제출해야 합니다. ‘농업경영계획서라니?’ ‘내가 어떻게 농사를 짓지?’ 라고 당황하는 사람도 있을 것입니다. 자경이 어려우면 농지은행에 위탁한다고 말하면 됩니다.
농지은행은 한국농어촌공사가 설립한 기관입니다. 전국에 있어서의 농지의 매입이나 매도, 임대차등의 사업을 실시하고 있습니다. 도시민도 농지를 매입해 농지은행에 위탁하는 방법으로 비교적 쉽게 농지를 매입할 수 있게 된 것이군요.
재촌자경으로 8년 이상 보유하면 양도 소득세가 감면됩니다. 농지투자를 계획한다면 꼭 알아야 할 부분이죠?
그러나, 이 때도, 농업 이외의 사업소득의 합계가 연 3,700만원 이상이면, 농업이 주된 생계 수단이 아니라고 판단해, 자경으로 인정하지 않습니다.
하지만!
이러한 경우에도 농지 은행에 8년 이상 위탁한 후에 양도하면 사업용 토지로서 인정해 감면을 받을 수 있습니다.
농지은행에 위탁하기 전에 알아야 하는 과정은 어렵지 않아요 농지은행 통합포털 홈페이지(하단 첨부)를 검색하여 위탁에 관한 사항을 확인하고 온라인으로 신청합니다. 로그인 후 안내절차에 따라 서류를 제출하고 심사와 승인을 받아야 합니다.과정에서 궁금한 사항은 전화하면 자세히 알려주시면 됩니다.
위탁수수료는 임대차의 5%이며 임대 시세는 본인이 책정할 수 있습니다. 그리고 지역마다 농지 은행의 기본 시세가 있기 때문에 그것을 참고하여 결정하는 것입니다.
그냥
임대 기간이 최저 5년 이상으로 재계약하는 경우는, 3년 이상의 계약이 필요합니다.
중도에 매각하는 경우는?
먼저 남아 있는 임대 기간의 임대료 총액을 확인합니다. 그 중 20%를 배상금으로 지불해야 하기 때문에 명심해 두시기 바랍니다.
농지은행 통합포털 www.fbo.or.kr
주말농장으로 활용할까?”농지 투자 시 1,000㎡ 미만이면 주말농장으로 활용하는 방법도 있습니다” 이 경우 농취증 신청 시 주말 및 체험 영농의 목적으로 발급됩니다.
주말농장은 아무래도 도시에서 가까운 곳에 있는게 좋겠죠?
주말이나 체험영농을 운영할 때는 수익에 너무 연연하지 않는 것이 좋습니다. 여러분의 목적은 토지의 가치를 유지하고, 일정 기간 경과 후 투자 수익을 올리는 데 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.
대도시에 가까워 접근성이 뛰어난 경우가 아니면 주말농장에서는 수익을 내기가 쉽지 않습니다. 따라서 임대수익이 낮더라도 많은 사람들이 와서 경작하여 활발하게 활용할 수 있도록 저렴하게 제공하는 것이 바람직합니다.