전 세계 약 주의사항 – 부동산 중개 수수료 계약서 특약 사항 문구
얼마 전 임대했던 전세 세입자가 예상보다 빨리 퇴거한다고 알려왔습니다. 음, 요즘처럼 전세 시장이 활황인 시점에서 저는 땡큐지만 매번 그랬던 것처럼 세입자의 억지가 시작되고 기분이 좋지 않았던 경험이 있었습니다.
문제는 계약된 시점보다 먼저 떠나는 경우 다음 세입자의 부동산 중개수수료는 누가 부담하느냐입니다. 이것을 세입자가 내는 것은 계약서에도 없이 부당한 것이라고 주장하는 분들이 계십니다. 아찔합니다.
딱히 전 세계 약시에 이런 내용을 특약으로 쓰지 않아도 상식적으로 판단할 수 있을 텐데도 10명의 세입자 중 2, 3명은 꼭 이런 억지를 부리고 있습니다.
▶임대인은 계약기간 중 부동산을 빌려줄 의무와 임대차 계약이 끝나는 날에 보증금을 돌려줄 의무를 집니다.▶ 한편, 임차인은 계약기간 중 부동산을 점유할 권리와 함께 부동산을 원상태로 회복하여 반환할 의무를 집니다.
이 두 계약은 계약서에 명시된 날짜까지입니다. 그런데 임차인이 예정보다 일찍 나오겠다고 요구한 상황에서 계약 위반은 ‘임차인’의 책임이죠. 따라서 원래 세입자는 위약금을 물고 퇴거해야 합니다. 계약을 위반했으니까요. (웃음)
그런데 사람이 사는 것이 좋기 때문에 임대인도 다음 세입자를 구하기만 하면 넘어가는 것이 시장의 관례이고 상식으로 통합니다. 그렇기 때문에 위약금 없이 임차인이 퇴거할 수 있는 것이군요.
다음 임차인을 찾는 것은 계약기간을 채우지 않고 퇴거하는 임차인이 해야 할 일입니다. 그래서 그 임차인을 구하는 데 드는 비용은 지금 임차인이 부담하는 것이 맞습니다. 그게 다음 세입자를 찾는데 필요한 부동산 중개 수수료입니다.
당연히법적으로”빨리퇴거할경우다음임차인을구할부동산중개수수료를현임차인이부담해야한다”는근거는없습니다. 이런 얘기하면서 내가 중개수수료를 왜 내?이런 분들이 있는데
저는 그런 분들에게 ‘그럼 저도 계약서대로 만기 때 보증금을 돌려드릴 테니 그렇게 합시다.’라고 말씀드리죠. 서로 좋은게 좋은거라고 관례대로 진행하는데도 시비를 거는 사람이 있어요. (웃음)
계약기간을 채우지 못한 것에 대한 일종의 손해배상 차원에서 기존 임차인이 중개수수료를 부담하는 것
먼저 떠나는 임차인이 부동산 중개수수료를 부담해야 하는 것이 아니라 계약서보다 먼저 떠나는 위약금을 중개수수료 정도로 바꾸는 것이라고 하면 편할 텐데요.
어쨌든 임차인이 계약을 위반할 예정이기 때문에 그에 대한 위약금을 어떤 형태로든 부담해야 하는 것은 사실입니다. 아니면 임대인이 뭐하러 계약조건을 변경하겠어요?
이런 일이 자꾸 생기니까 저도 계약서에 특약을 넣기로 하고 계약 당시에 명확히 설명을 드리기로 했습니다. 처음에는 사람이 좋아 보이더니 돈이 많이 든 문제를 만나면 돌변하는 사람이 너무 많네요.
① 세입자는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약의 연장이나 퇴실 여부를 임대인에게 전화, 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등의 수단으로 통보한다.② 임차인이 계약만료 전에 중도퇴실하는 경우 다음 임차인을 구하기 위한 부동산중개수수료를 현 임차인이 부담한다. 이 때 임대보증금의 반환은 다음 임차인이 잔금 일시에 지급하는 것으로 한다.③ 임차인이 중도퇴실할 경우에는 새로운 임차인 입주시까지 임대료와 관리비를 포함한 공과금을 부담한다.
이렇게 적어 놓고 계약 당시 해당 사례에 대해 명확히 설명하려고 합니다. 특히1번은요즘임대차3법때문에넣은건데,중간에말을바꾸는사람이많다고해서계약서상의일정에대해서확실한내용입니다.
2번과 3번을 설명할 때는 중도 퇴실이 계약서상의 약속을 지키지 못하기 때문에 세입자가 부담해야 하는 내용이라고 설명을 하시면 될 것 같습니다. 사실이런내용을보면부담을느낄수밖에없고앞으로이런일이생겼을때문제가되는것을방지할수있어요.
묵시적 갱신의 경우, 상기의 이야기는 2년 계약하고 나서 1년 6개월이 되어 간다는 경우의 이야기입니다. 반면 2년 살면서 묵시적 갱신이 되어 1년 6개월 살고 있습니다만, 나가고 싶다고 통지하는 경우도 있습니다.
묵시적 갱신의 경우 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있지만 중도 퇴실을 원할 경우 3개월 전에 통보해주시면 됩니다. 이는 계약위반이 아니므로 중도퇴실로 인한 중개수수료를 부담하실 필요가 없습니다.
즉, 현재 묵시적 갱신에 의해 살고 있으며, 2022년 1월 1일에 나온다고 신고하면 3개월 후인 2022년 4월 1일 이후에는 중개수수료 부담 없이 퇴거할 수 있습니다. 또 전세금도 다음 세입자가 받든 안 받든 4월 1일 이후 나오는 날 바로 받을 수 있습니다.
다만 묵시적 갱신이라고 해도 2022년 1월 1일에 통보하고 4월 1일 이전에 나가면 이는 계약 위반이므로 그에 따른 손해배상의 개념으로 중개수수료를 임차인이 부담합니다.
재밌는 건 의외로 많은 분들이 ‘받을 수 있다’는 말을 자동적으로 이해해 주신다는 거예요. 제가 돈을 받으려면 누군가는 돈을 줘야 해요. 하지만 집주인이 갚아야 할 의무를 가지고 있다고 해서 그때 돌려주지 않을 수도 있습니다.
그러다 보니 전세 보증금과 관련해 세입자 사이에 분쟁이 생기는 것입니다. 받을 수 있다고 했는데 왜 돌려주지 않는거죠? 똑같은 질문이 뛰지 않기를 바라면서… 🙂
지금까지 임대인의 입장에서 전 세계 약 주의사항으로 알아야 할 특약 사항들에 대해 정리해 보았습니다. 그동안 중도 퇴실 할 때 위약금도 안 내고 중개수수료도 안 내는 분들이 종종 있었는데 지금은 그런 분을 안 만나길 바래요.
끝.