저가교환 절세법 10억 증여세

최근 몇 년 사이에 집값이 급등하면서 많은 사람들이 자녀에게 집을 증여하는 경우가 많았습니다. 이화여대 증여세를 내는 경우가 많아 부담이 컸습니다. 하지만 상술한 바와 같이 자녀에게 집이 1채 있으면 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 상속세 및 증여세법에 따르면 가족 간 집을 교환할 때 차액의 3억 또는 시가의 30% 중 적은 금액은 증여세 과세 대상에서 제외되기 때문입니다.

만약 시가 8억짜리 집과 5억짜리 집을 가족 간에 교환한다면 8억의 30%인 2억4천만원까지 증여성격에서 제외됩니다 15억 아파트와 10억 아파트 소유권을 교환할 때 15억 명 아파트의 30%는 4억5천만원이지만 3억원까지는 증여가를 제외합니다. 자신의 10억 채의 집과 아들이 소유한 6억5천만원짜리 집을 맞바꿀 경우 3억5천만원 중 3억까지 증여세가 부과되지 않고 증여세 과세대상은 5천만원이지만 이마저도 부자간 10년간 5천만원까지 비과세로 증여할 수 있기 때문에 이런 조항을 활용하면 증여세가 전액 징수되지 않습니다.

그리고 10억짜리 집과 6억 5천짜리 집이 1가구 1주택으로 2년 이상 거주하면서 양도소득세 비과세 요건을 충족하면 양도세가 나오지 않습니다. 결국 두 주택의 취득세만 납부하고 증여세와 양도세를 내지 않고 3억5천원 정도의 차익을 자녀에게 남길 수 있습니다. 같은 돈을 현금으로 증여한다면 4850만원 정도의 증여세 발생과 비교하면 절세 효과가 있었던 것입니다.

하지만 양도세 계산할 때는 주의하셔야 합니다 주택을 교환할 때는, 사전에 감정 평가를 받아 두는 것을 추천합니다. 현재의 세법에서는 거래금액이 불분명한 경우 주변의 매매가격 등 유사 매매사례 가격을 기준으로 차액을 계산하는데 감정평가 가격이 있으면 이를 우선하여 적용합니다. 하지만 서로 가격이 다른 주택을 교환할 때 양도세 계산에 주의해야 합니다. 부모가 갖고 있는 15억짜리 주택과 자녀가 보유한 10억짜리 집을 맞바꾼다면, 굳이 말하자면 부모는 15억짜리 집을 10억원에 매각했을 것으로 생각됩니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 기준인 12억 이하에 해당돼 2년 거주 요건만 충족하면 양도세 비과세 요건에 해당돼 양도세를 내지 않게 된다고 보지만 과세 당국의 판단은 다릅니다. 실제 주택가치인 15억원을 매입가격으로 보기 때문에 이에 대한 양도세가 발생하게 됩니다.

부모가 자녀에게 받은 120억짜리 집값이 올라서 앞으로 15억으로 처분할 때도 마찬가지입니다. 부모로서 원래 가지고 있던 15억 집을 처분하고 10억 집을 받았기 때문에 주택의 매입가액을 15억이라고 생각할지도 모릅니다.하지만 과세당국은 소유권 교환시점의 주택가치 10억을 취득가격으로 보고 처분가격 15억과의 차익을 계산하게 됩니다. 반대로 10억짜리 집을 부모에게 양도하고, 자녀가 받은 15억짜리 주택은 교환 주택 가격 10억에 증여세를 지불한 2억을 인정받아 12억의 취득가액이 됩니다. 5억의 차익 중 3억의 저가 양수를 제외하고 나머지 2억에 대해 증여세를 납부해야 취득가액에 이를 더할 수 있기 때문입니다. 한 세무사는 증여가액으로 계산된 2억은 주택취득가액에 추가할 수 있으며 이렇게 주택취득가액을 10억에서 12억으로 높여두면 앞으로 주택을 팔 때도 양도차익이 줄어들기 때문에 양도세를 절세하는 효과를 얻을 수 있다고 말합니다.

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